»لجنة البنوك برجال الاعمال» الصناديق العقارية من أهم الأدوات للسوق العقاري

كتب فتحي السايح وايمان الواصلي

قال حسن حسين رئيس لجنة البنوك والبورصات بجمعية رجال الأعمال المصريين، أن صناديق الاستثمار هي أهم أداة لتفعيل التمويل للقطاع العقاري في مصر والبديل المناسب لصغار المستثمرين للاستثمار في العقار ،حيث تعد الصناديق العقاريه الثقل الرئيسي في العالم للاستثمار في العقار وجذب رؤوس الأموال ،مشيراً إلي أهمية وضع اعفاءات ضريبيه شامله اسوه بالصناديق العقاريه العالميه و ذلك لتفعيل الصناديق التي تم تقننيها منذ فتره طويله و لم يتم الاقبال المأمول عليها لهذه الاسباب الرئيسيه كما طالب باجراءات سريعه و مشجعه لتأسيسها في مصر و تقليل اعتماد القطاع العقاري علي الاقتراض .

كما اشار سيادته الي اهميه السماح بان يكون الصندوق لقطاع واحد و كذلك السماح بان يكون الصندوق لمشروع واحد وهو ما يعرف عالميا بال dedicated fund طالما ارتضي المساهمين عن ذلك و تم الافصاح بالشفافيه اللازمه.

جاء ذلك خلال الندوه التي نظمتها لجنة البنوك والبورصات بجمعية رجال الأعمال المصريين، للتعرف علي صناديق الاستثمار العقاري والمعروفة عالمياً باسم «صناديق الريت»، وكان المتحدث الرئيسي للقاء أ. شريف سامي، رئيس مجلس إدارة البنك التجاري الدولي وذلك بحضور مجموعة كبيره و متخصصه من أعضاء جمعية رجال الاعمال المصريين.

استعرض الاستاذ شريف سامي، رئيس مجلس إدارة البنك التجاري الدولي، آلية عمل صناديق الاستثمار وانواعها والضوابط ومعايير الرقابة والتأسيس والتقييم والادارة.

وأكد شريف سامي، إن صناديق الاستثمار العقاري تهدف إلي تعظيم استغلال الأصول العقارية سواء الإيجار أو حق الإستغلال وتحويلها إلى أدوات مالية، بالاضافة سهولة استقطاب رؤوس أموال عربية وأجنبية، والحصول على السيولة المالية التي تتيح تنمية وتعظيم العائد من الأصول.

ولفت ان أنه يوجد في مصر صندوقين للاستثمار بالاضافة إلي صناديق عقارية جاري تأسيسها، مشيرًا إلي أن قانون التأمينات والمعاشات سمح لهيئة التأمينات الإجتماعية بتأسيس صندوق عقاري، بجانب صدور قرارات رئيس الجمهورية بتحويل اصول عقارية لتعزيز الوضع المالي للهيئة.

واضاف أن آلية الصناديق الاستثمارية تتيح تحويل الارباح والأصول إلي مالك للوثائق وبالتالي تجميع الاصول بعيدا عن البيروقراطية ومشاكل وضع اليد ومخاطر السوق، بجانب امكانية سداد المستحقات، وتسوية المديونات من خلال الوثائق.

وأكد شريف سامي، أن انتقال الحكومة إلى الجمهورية الجديدة، سيخلق وفرة في الأصول العقارية التابعة للجهات الحكومية، وبالتالي يمكن الاستفادة منها كوثائق داخل صناديق الاستثمار العقاري.

واوضح أن الصناديق العقارية من الآليات المناسبة لاستغلال اصول الحكومة مع انتقالها إلي العاصمة الإدارية الجديدة في الحفاظ علي التقييم العادل لأصول الوزارات والهيئات ودواويين المحافظات مقارنة بمخاطر البيع وعجز السيولة، كما تتماشي هذه الآلية مع توجهات الرئيس عبدالفتاح السيسي بالعمل علي تنمية وتعظيم موارد الدولة غير المستغلة.

واشار إلي أن صناديق الاستثمار تدار من قبل شركات إدارة متخصصة ويراقب عليها ماليا في مصر الهيئة العامة للرقابة المالية وبالتالي تحقق الفصل بين الملكية والإدارة وإستغلال الأصول بصورة استثمارية وتحافظ علي حقوق حملة الوثائق، مشيرًا أن صناديق الاستثمار قد تكون مغلقة مثل الصناديق العقارية أو قد تكون مفتوحة لأنشطة متنوعة ويمكن أن تقيد وثائقها في البورصة .

و أكد سامي، أن صناديق الاستثمار العقاري أقل خطورة من شركات التطوير العقاري، إلا أن نجاحها متوقف على اختيار مجلس إدارة قوي ويتمتع بسمعة بالاضافة الي مدير متخصص في الاستثمار.

واوضح أن مالك الصندوق هم حملة الوثائق لأصول عقارية مسجلة ومرخصة بشرط ألا يوجد عليها اية نزاعات، مشيرًا أن اصول الصناديق تخضع لتقييم دوري من خبراء التقييم المرخص لهم والمسجلين والمعتمدين بالهيئة العامة للرقابة المالية وبالتالي يمكن بسهولة متابعة زيادة قيمتها بجانب وجود إدارة للمخاطر ورقابة مالية لكل صندوق.

واشار أن الصناديق العقارية عبارة عن وعاء مالي يحقق عائد للعقار من خلال توزيعات دورية للأرباح بالاضافة إلي الإستفادة من ارباح زيادة رأس المال في حالات الاستحواذ، مشيرًا في الوقت نفسه إلي عدم وجود حوافز ضريبية لصناديق الاستثمار في مصر حتي الأن.

واوضح انواع الاصول في محفظة صندوق الاستثمار العقاري، تشمل الاصول العقارية وايضا الأوراق المالية التي لها علاقة بالعقارات مثل صناديق التوريق العقارية والصكوك، بجانب بدائل متاحة لاصدار السندات، وتاسيس شركات للمشروعات، بالاضافة إلي إمكانية الدخول بحصة عينية لعقار غير مستغل بعد دراسة الجدوي الاقتصادية من الحصص العينية.

وأكد ان ضوابط عمل الصناديق في تحديد مسئولية كل طرف والرقابة المالية والسياسة الاستثمارية هي الضمانة لاستمرارية أداء الصندوق،وفي توفير السيولة للمشروعات العقارية حيث يمكن للصندوق ان يقترض نسبة 1% من قيمة الأصول بجانب تشريعات تتيح المزيد من الإقراض وسهولة في جذب الاموال من المستثمرين والمؤسسات خارج مصر، وحماية صغار المستثمرين وحفظ الحقوق.

وأوضح ان اطراف المنظومة بالصناديق العقارية تشمل مجلس الإدارة من خبراء التطوير العقاري وشركة لخدمات الإدارة والتي يتعاقد معها الصندوق ومراقب للحسابات معتمد بجانب خبراء التقييم العقاري وهو الطرف المستقل للتقييم، بالاضافة مدير الاستثمار ويمكن تغيره بعد عدة سنوات، مشيراً أن اشتراطات تأسيس الصناديق، تشمل تأسيس شركة والالتزام بالشروط والتراخيص وضوابط الهيئة العامة للرقابة المالية.