“ديلويت ” كشف توقعتها لقطاع العقارات بالشرق الأوسط

كتبت – اية حسين

نشر قطاع الاستشارات المالية في ديلويت النشرة السنوية السادسة من توقعات قطاع العقارات في الشرق الأوسط التي تتضمن تقييماً شاملاً لأداء قطاع العقارات في دبي خلال العام المنصرم 2019، بالإضافة إلى توقعاته حول التغييرات المتوقع أن تشهدها أسواق الضيافة والفنادق، والعقارات السكنية والمكتبية والتجزئة والصناعية واللوجستية خلال العام الحالي 2020.

وقد أفاد أوليفر مورغان، مدير ورئيس التطوير في قطاع العقارات في ديلويت الشرق الأوسط أن تواصل دبي نموها كمركز أساسي للخدمات اللوجستية في المنطقة ووجهة سياحية مفضلة. وأوعز مورغان هذا النمو إلى الاستثمارات الضخمة التي قامت بها حكومة دبي في البنية التحتية استعداداً لاستضافة معرض إكسبو 2020. وأضاف قائلاً: ”بالرغم من مشكلة الزيادة في العرض التي يعاني منها حالياً قطاع العقارات السكنية والتجارية، إلا أن هذا القطاع يمتلك المقومات الأساسية للتعافي ومواصلة النمو في الأجل البعيد.“

وتشير توقعات ديلويت العقارية إلى أن دبي ستحافظ على صدارتها كأفضل وجهة سياحية جذابة في العالم من حيث إجمالي عدد الزوار والسياح لفترة قصيرة من دول العالم ومعدل إنفاق الزوار. من جهة ثانية، لا يزال قطاع العقارات السكنية في أبوظبي يعاني من تراجع في معدلات النمو نتيجة للزيادة في العرض يقابها نمو في الحدود الدنيا في الطلب. ومع تعرض مؤشرات الأداء الأساسية لقطاع العقارات إلى مثل هذه الضغوط، يصبح من الضروري أن تعرف الشركات المالكة أو المشغلة للفنادق كيف تقدم خدمات مميزة وتدير إيراداتها.

كذلك، عانى قطاع العقارات السكنية من ضغوطات هائلة من جراء الزيادة الكبيرة في عدد الوحدات السكنية المعروضة للبيع والإيجار الأمر الذي وضع السكان أمام خيارات واسعة ومتنوعة من العروض سواء للشراء أو الاستئجار، وفي الوقت ذاته دفع أصحاب هذه العقارات وشركات التطوير إلى تقديم المزيد من العروض المغرية لتشجيع المشترين والمستأجرين على حد سواء، وقد اشتملت هذه العروض على التأجير المنتهي بالتملك ”استأجر وتملّك“ (أي تحويل دفعات الإيجار إلى أقساط للشراء) وجداول دفعات مريحة.

شهد قطاع العقارات المكتبية زيادة في طلبات المستأجرين لتحسين مكان العمل مثل توفير مكاتب تتيح العمل عن بُعد بالإضافة إلى تزويدها بالمزيد من التسهيلات التكنولوجية الأمر الذي لا زال يؤثر على المقاييس التشغيلية بالنسبة لأصحاب هذه العقارات المكتبية الأمر الذي دفعهم إلى عرض فترات إيجار قصيرة وفق مبدأ ”انتقل واشتغل“ أو خيار المكاتب الجاهزة للانتقال بالإضافة إلى مساحات مكتبية مرنة تلبي الاحتياجات الفردية لكل مستأجر وذلك من أجل جذب المزيد من المستأجرين.

بعيداً عن العقارات، يقف قطاع المأكولات والمشروبات عند نقطة تحوّل مهمة مع ازدياد الطلبات الإلكترونية التي أخذت تغير طريقة تناول المستهلكين لوجباتهم اليومية. خلال العام 2019، اشتكى العديد من كبرى الشركات العاملة في قطاع المأكولات والمشروبات من ارتفاع الإيجارات التي غالباً ما كان تدخل فيها فرض نسبة إيجارية على  حد معين من إجمالي المبيعات مما شكل تحدياً كبيراً لهذه الصناعة. بالمقابل، ومع اشتداد المنافسة الإيجارية نتيجة للزيادة في عدد الوحدات المعروضة للإيجار، غالبا ما كان المستثمرون في قطاع المأكولات والمشروبات، وعلى وجه التحديد أولئك الذين لديهم تصورات فريدة ومميزة وذات جودة عالية في هذه الصناعة، يجدون أنفسهم في موقع مهيمن يسمح لهم بالتفاوض مع أصحاب المحلات للحصول منهم على مزايا تشجيعية مثل فترات محددة معفية من الإيجار والمساهمة في رأس المال.

من المتوقع أن تكون الخدمات اللوجستية وشركات تعهيد جزء من سلسلة التوريد من الباطن (للغير) من بين العوامل الرئيسية في زيادة الطلب على الوحدات الصناعية مستقبلاً. يقف وراء هذه النظرة المتفائلة مجموعة من العوامل الأساسية من أبرزها استخدام اللاعبين في هذا القطاع الروبوتات والأتمتة مستقبلاً لزيادة الكفاءة (تقليص النفقات) في سلسلة التوريد وجمع المزيد من المعلومات عن مكان تخزين ووجود مختلف البنود وإلى أي سيتم تصريفها حيث من المتوقع أن تجعل هذه المتابعة الآلية قطاع الخدمات اللوجستية أكثر كفاءة وأكثر قدرة على استخلاص معلومات من المستودعات وأماكن التخزين، وتقليص عدد نقاط الاختناق والمعوقات.

وتعليقاً على هذه النظرة المستقبلية، أقر روبن وليامسون، رئيس قطاع العقارات في ديلويت الشرق الأوسط ”أن سوق العقارات في دبي، ولا سيما قطاع الوحدات السكنية، تعاني من مجموعة من التحديات وانخفاض في رأس المال وقيمة الإيجارات الأمر الذي ظهر جلياً في انخفاض عائدات شركات التطوير والمستثمرين؛ والوجه الآخر لهذه المسألة أن دبي بدأت تصبح مكاناً تتوفر فيه أسعار ميسرة وفي متناول شريحة أوسع من المستأجرين المستهدفين. لذلك، يتمثل عامل النجاح الحاسم في قدرة دبي على تحويل هذه الميزة إلى طلب فعلي على مختلف أنواع العقارات.

نبذة عن تقرير توقعات قطاع العقارات في الشرق الأوسط، دبي 2020

يمثل هذا التقرير مبادرة أطلقتها ديلويت للقيام ببحث معمق لسوق العقارات، وإجراء مشاورات مكثفة مع الأطراف المعنية في صناعة العقارات، بالإضافة إلى إجراء تحليل للبيانات من مجموعة من المصادر من بينها وحدة الاستطلاع الاقتصادية، وشركة ماسترد كارد، والشركات الاستشارية أوكسفورد إيكونمويكس، ريدين، إس تي آر غلوبال. ويتكون هذا البحث من أداء الاتجاه العام والتوقعات المستقبلية لأسواق الضيافة والعقارات السكنية والتجارية والمكتبية والصناعية.